Impozitul pe chirii în România: cât plătești și cum îl calculezi corect

Veniturile obținute din închirierea unei locuințe reprezintă o sursă importantă de câștig pentru mulți proprietari din România. Totuși, odată cu încasarea chiriei apar și obligațiile fiscale care trebuie respectate pentru a evita sancțiunile sau eventualele probleme în relația cu autoritățile fiscale.

În 2026, veniturile din chirii sunt impozitate potrivit regulilor prevăzute de Codul Fiscal, iar proprietarii trebuie să țină cont atât de impozitul pe venit, cât și de situațiile în care poate apărea obligația de plată a contribuției de asigurări sociale de sănătate (CASS).

Calculul taxelor nu este dificil atunci când cunoști procentele aplicabile și pragurile stabilite de lege. O estimare corectă te ajută să afli cât rămâne efectiv din chiria încasată și să îți planifici mai bine veniturile pe termen lung.

Pentru a înțelege exact cât plătești către stat și cum se stabilește valoarea obligațiilor fiscale, este important să vezi mai întâi modul de calcul al impozitului pe chirii.

Cum se calculează impozitul pe chirii în 2026

Calculul impozitului pe chirii este relativ simplu după ce cunoști cota de impozitare aplicată veniturilor obținute din închirierea unui imobil.

În 2026, impozitul pe venit este de 10% și se aplică asupra venitului impozabil rezultat din chiriile încasate. Pentru proprietarii persoane fizice care închiriază locuințe către alte persoane fizice, regula generală este ușor de urmărit și permite estimarea rapidă a obligațiilor fiscale.

Formula utilizată este:

Impozit datorat = Venit anual din chirii × 10%

Pentru a afla suma datorată, trebuie să calculezi mai întâi valoarea totală a chiriei încasate într-un an. Dacă proprietatea este închiriată pe toată durata anului, înmulțești chiria lunară cu 12 luni.

Să presupunem că încasezi o chirie de 2.000 de lei pe lună. Venitul anual va fi de:

2.000 lei × 12 luni = 24.000 lei

Aplicând cota de impozitare de 10%, rezultă:

24.000 lei × 10% = 2.400 lei

În acest caz, obligația fiscală aferentă impozitului pe venit este de 2.400 de lei pe an.

Dacă chiria este mai mare, valoarea impozitului crește proporțional. Spre exemplu, pentru o chirie de 3.000 de lei lunar, venitul anual ajunge la 36.000 de lei, iar impozitul datorat este de 3.600 de lei.

Mulți proprietari preferă să estimeze lunar impactul taxelor asupra veniturilor. În situația unei chirii de 2.000 de lei, impozitul anual de 2.400 de lei echivalează cu aproximativ 200 de lei pentru fiecare lună de închiriere.

Este important să ai în vedere faptul că impozitul pe venit reprezintă doar una dintre obligațiile fiscale posibile. Dacă veniturile extrasalariale depășesc anumite praguri stabilite de legislație, poate apărea și obligația de plată a CASS, ceea ce influențează suma totală datorată către stat.

Pentru verificări rapide, poți folosi calculatorul online disponibil pe calculator.info.ro. Procesul este simplu:

• introduci valoarea chiriei lunare;
• completezi perioada pentru care estimezi venitul;
• verifici dacă ai și alte venituri extrasalariale relevante;
• generezi calculul automat;
• analizezi rezultatul afișat pentru impozit și eventualul CASS.

O astfel de verificare poate fi utilă atunci când analizezi rentabilitatea unei proprietăți sau dorești să afli rapid cât rămâne efectiv din chiria încasată după plata obligațiilor fiscale.

Exemple de calcul pentru diferite valori ale chiriei

După ce ai văzut formula utilizată pentru stabilirea impozitului, este util să observi cum se aplică aceasta în situații concrete. Astfel poți estima mai ușor obligațiile fiscale asociate proprietății pe care o închiriezi.

Chirie de 1.500 lei pe lună

Pentru o chirie lunară de 1.500 lei, venitul anual ajunge la:

1.500 × 12 = 18.000 lei

Aplicând cota de impozitare de 10%, rezultă:

18.000 × 10% = 1.800 lei

În această situație, impozitul anual datorat este de 1.800 lei.

Chirie de 2.000 lei pe lună

Dacă încasezi 2.000 lei lunar, venitul anual este:

2.000 × 12 = 24.000 lei

Impozitul datorat va fi:

24.000 × 10% = 2.400 lei

Valoarea taxei ajunge astfel la 2.400 lei pe an.

Chirie de 3.000 lei pe lună

Pentru o chirie de 3.000 lei lunar, calculul este următorul:

3.000 × 12 = 36.000 lei

Impozitul datorat:

36.000 × 10% = 3.600 lei

În acest caz, proprietarul trebuie să achite 3.600 lei anual reprezentând impozitul pe venit.

Chirie de 5.000 lei pe lună

În cazul unei chirii lunare de 5.000 lei, venitul anual ajunge la:

5.000 × 12 = 60.000 lei

Aplicarea cotei de 10% conduce la:

60.000 × 10% = 6.000 lei

Impozitul anual datorat este de 6.000 lei.

Totuși, impozitul de 10% nu reprezintă întotdeauna singura obligație fiscală. În anumite situații, veniturile obținute din chirii pot genera și plata contribuției de asigurări sociale de sănătate (CASS), în funcție de pragurile prevăzute de legislația fiscală.

Când trebuie să plătești și CASS pentru veniturile din chirii

Pe lângă impozitul de 10% aplicat veniturilor din chirii, există situații în care apare și obligația de plată a contribuției de asigurări sociale de sănătate (CASS).

Această contribuție nu este datorată pentru orice sumă încasată din chirii. Obligația apare doar atunci când veniturile extrasalariale realizate într-un an depășesc anumite praguri stabilite de legislația fiscală.

Pentru anul fiscal 2026, primul prag relevant este echivalentul a 6 salarii minime brute pe economie. Având în vedere salariul minim brut de 4.050 lei utilizat pentru stabilirea plafoanelor, nivelurile de referință sunt:

• 6 salarii minime brute: 24.300 lei;
• 12 salarii minime brute: 48.600 lei;
• 24 salarii minime brute: 97.200 lei.

Atunci când veniturile luate în calcul pentru stabilirea CASS depășesc aceste limite, contribuția la sănătate devine obligatorie.

Este important să reții că autoritățile fiscale analizează nu doar veniturile din chirii. La determinarea obligației de plată pot fi avute în vedere și alte categorii de venituri extrasalariale, precum:

• dividende;
• dobânzi;
• câștiguri din investiții;
• venituri obținute din activități independente;
• alte venituri care intră sub incidența regulilor fiscale privind CASS.

Din acest motiv, două persoane care încasează aceeași chirie pot avea obligații fiscale diferite. Totul depinde de nivelul total al veniturilor realizate pe parcursul anului.

Situație practică

Să presupunem că obții o chirie de 3.000 lei pe lună.

Venitul anual va fi:

3.000 × 12 = 36.000 lei

În această situație depășești pragul de 24.300 lei, ceea ce înseamnă că trebuie analizată și obligația privind contribuția de asigurări sociale de sănătate.

Din acest motiv, atunci când estimezi taxele aferente unei proprietăți închiriate, este recomandat să nu te limitezi doar la calculul impozitului de 10%. Verificarea pragurilor CASS poate modifica suma totală pe care trebuie să o achiți.

După stabilirea impozitului și a eventualei contribuții la sănătate, următorul pas este declararea corectă a veniturilor către ANAF.

Declarația Unică și termenele pe care trebuie să le respecți

După stabilirea impozitului și a eventualei contribuții de asigurări sociale de sănătate (CASS), urmează declararea veniturilor către autoritățile fiscale.

Persoanele fizice care obțin venituri din chirii trebuie să utilizeze Declarația Unică (Formularul 212), documentul folosit pentru declararea și regularizarea obligațiilor fiscale aferente veniturilor realizate.

Depunerea declarației se poate face online, prin intermediul serviciilor electronice puse la dispoziție de ANAF, metodă preferată de majoritatea contribuabililor datorită simplității procesului.

Un aspect important este respectarea termenelor fiscale. În prezent, termenul general pentru depunerea Declarației Unice și pentru plata obligațiilor fiscale aferente anului precedent este 25 mai.

Nedepunerea declarației sau declararea incorectă a veniturilor poate conduce la sancțiuni contravenționale și la obligații suplimentare stabilite ulterior de autoritățile fiscale.

Înregistrarea contractului de închiriere

Pe lângă declararea veniturilor, proprietarii trebuie să acorde atenție și contractului de închiriere.

Înregistrarea contractului la ANAF reprezintă o obligație fiscală importantă și contribuie la evidențierea corectă a raportului contractual dintre proprietar și chiriaș. Documentul poate fi solicitat în diverse situații administrative sau fiscale, motiv pentru care este recomandat să fie păstrat împreună cu actele aferente proprietății.

Dacă intervine o modificare a contractului, cum ar fi schimbarea chiriei, prelungirea perioadei contractuale sau încetarea raportului de închiriere, este recomandată actualizarea informațiilor declarate conform regulilor aplicabile la momentul respectiv.

Ce documente este bine să păstrezi

Pentru o evidență corectă a veniturilor obținute din chirii, este recomandat să păstrezi:

• contractul de închiriere;
• actele adiționale, dacă există modificări ale contractului;
• dovezile încasării chiriei;
• documentele depuse către ANAF;
• confirmările privind plata obligațiilor fiscale.

Păstrarea acestor documente poate fi utilă în cazul unor verificări fiscale sau atunci când ai nevoie să demonstrezi proveniența veniturilor declarate.

Respectarea obligațiilor declarative este la fel de importantă ca plata efectivă a taxelor. O evidență bine organizată și depunerea documentelor la timp te ajută să eviți situațiile neplăcute și eventualele costuri suplimentare generate de întârzieri sau omisiuni.

Ce trebuie să reții

Dacă obții venituri din închirierea unei locuințe, este important să calculezi corect obligațiile fiscale aferente și să respecți termenele de declarare stabilite de ANAF.

Pentru anul 2026, veniturile din chirii sunt supuse unui impozit de 10%, iar în anumite situații poate apărea și obligația de plată a contribuției de asigurări sociale de sănătate (CASS), atunci când veniturile extrasalariale depășesc plafoanele prevăzute de legislație.

Cunoașterea regulilor de calcul te ajută să estimezi corect costurile fiscale și să afli care este venitul net rămas după achitarea taxelor. Totodată, depunerea la timp a Declarației Unice și păstrarea documentelor relevante privind contractul de închiriere contribuie la evitarea eventualelor probleme administrative sau fiscale.

Înainte de depunerea declarației, este recomandat să verifici periodic informațiile publicate de autoritățile fiscale, astfel încât să fii la curent cu eventualele modificări legislative care pot influența modul de calcul al obligațiilor datorate.